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万科:用互联网思维推动转型

万科:用互联网思维推动转型

在2013年,万科以1709.4亿元的销售额卫冕行业老大,按照既定的增长速度,今年万科突破2000亿元已无悬念。 转型“城市配套服务商”、海外业务、小股操盘、B转H股,再到

在2013年,万科以1709.4亿元的销售额卫冕行业老大,按照既定的增长速度,今年万科突破2000亿元已无悬念。

   转型“城市配套服务商”、海外业务、小股操盘、B转H股,再到从传统业务运营模式向互联网运营模式的转型探讨,万科正在尝试另一条全新的发展路径。

万科如果能够吸收移动互联网的思想,运用工具、适应这个时代,把产品做得更好,做好城市配套服务商的话,万科就转型成功了,千万不要以规模扩张来衡量万科是不是胜利了。”3月5日,在万科年报发布会上,万科总裁郁亮在接受中国房地产报记者采访时坦承,其实万科真的不在乎老大问题,小股操盘更是为了瓦解所谓的老大意识,而互联网是非常好的工具和思想,要尝试用互联网方式经营传统企业,用新的工具在管理上取得好的成效。

   按照郁亮的设想,在互联网思维的推动下,万科的公司运作将会变得更加透明,更加扁平化:对股东的分红派息,探索以合伙人制度代替职业经理人制度,在良渚文化村民主实践等等一系列措施使得万科更具有互联网思维下的变革先锋的理想。

为B股转H股提高派息水平

   根据万科2013年年报发布的数据,2013年万科累计实现销售面积1489.9万平方米,销售金额1709.4亿元,同比分别增长15.0%和21.0%。

   其去年的营业收入也达1354.2亿元,同比增长31.3%,实现净利润151.2亿元,同比增长20.5%;全面摊薄净资产收益率为19.66%。

   根据公告,万科拟每10股派送现金股息(含税)从1.8元倍增(127.8%)至4.1元,分红占公司合并净利润比例从2012年的15.79%倍增至29.87%,增幅近一倍。

   “我们有钱嘛!在有能力的情况下,会不断提升分红。”万科总裁郁亮称,这不是一次性的分红方案,未来,万科将以今年29.87%的派息水平作为重要基准,争取每年稳步提升派发现金红利占净利润的比例,30%是一条重要的基准线,如果有能力的话,万科还会稳步提升派息水平,但不会予以任何数字上的增长承诺。

   万科如此高倍派息的目的,主要是为了提前适应H股的派息水平,H股的派息很高,现在提高便于未来转股后的衔接,向香港上市的地产商看齐。

   郁亮表示,“香港上市的地产股派息水平普遍在30%~40%,而A股房地产企业只有15%~20%,大幅提升派息是在提前为香港H股上市做准备。公司既然要转板,势必也要提前来适应相关规则做事情,这也是为了照顾到不同类型投资者对分红派息需求的呼声。”

向轻资产运营模式转型

   年报显示,2013年新增加项目104个,按万科权益计算的占地面积约757万平方米(对应权益规划建筑面积约2148万平方米),其中约66%的项目为合作、联合方式获取,而在66%的合作比例中,大多数情况是万科大股操盘。

   而未来,万科将逐渐减少大股操盘的资本运营模式,探索采用小股操盘的轻资产运营模式,进一步提升万科净资产收益率。

   郁亮介绍,该种合作模式,双方可以事先约定,根据项目的实际经营情况灵活调整分配比例,在项目经营效益好的情况下,允许操盘一方获得更高的收益分配比例。

   这意味着万科将进入轻资产运营模式,即万科在合作项目中不控股,但项目仍然由万科团队操盘,使用万科品牌和产品体系,共享万科的信用资源和采购资源,通过输出管理和品牌,收取项目管理费用。

   瑞银分析师李宗彬认为,在新的盈利模式下,万科可以获得更高的资本回报率,并认为因降低在开发项目中的权益而节约的资金,能够支持公司增持有吸引力的商业物业,或帮助公司更好的进行市值管理。

   目前万科不少项目都是采取合作方式,而将来合作开发项目占万科整个房地产开发业务的比例将会进一步扩大。

   “小股操盘并不代表万科只是输出管理跟品牌,万科是小股操盘,重点是在操盘上,不是品牌输出,但我们会学会使用杠杆做这件事情,用尽可能少的股东投入来给创造更多回报。”郁亮表示小股操盘是万科合作模式的新变化,从大股操盘到小股操盘,万科还需要做更多事情。

学习互联网:打造生态系统

   过去一年,万科花费了相当的精力学习移动互联网,而这,成为万科将用互联网思维来经营传统企业的重要转变。

   “移动互联网时代,万科从组织架构到业务开展,都会有慢慢的变化。用互联网来武装我们的话,我们传统行业将会获得更多的机会。”郁亮对中国房地产报记者表示,现在互联网发展迅速,传统行业必须因应新发展去调整结构,去年曾与腾讯、阿里巴巴及小米等进行交流,不排除未来会与小米或其他电商合作,但目前还没有任何计划。

   实际上,万科已经在利用互联网盘活房产物业累积的大量社区用户,利用电商手段刺激社区消费。万科在去年“双十一”正式推出针对万科业主的“住哪儿”手机客户端,功能包括物业申请报修、曝光、投诉等,还能对周边商家进行打分。

   业内预测,未来5年万科服务的社区可能增加到500~600个,拥有100万住户,可以带来的社区生活消费、金融消费前景亦非常广阔。

   “跟小米、苹果学习,我们学到了做生态系统,这对我们启发很大。我们的物业,社区很符合生态系统的概念,潜力很大。”郁亮表示。

   事实上,互联网思维的力量也打开了万科原来相对“封闭”的业务模式,开始从单一的住宅向商业、养老、医疗、学校、食堂等服务领域进军,其业务更加多元化。

架构调整,拟推合伙人制度

   “万科正处于学习的阶段,相信未来万科会不断推出新内容,比如调整公司组织架构,推出合伙人概念就是我们思考的方向。”郁亮表示。

   接受中国房地产报记者采访的一位分析人士称,合伙人制度类似于职工持股与混合所有制的制度,在互联网时代,这种制度被赋予了更新的意义,以合伙人制度代替职业经理人制度,就像用互联网的开放系统代替封闭的系统。让合伙人成为企业的主人,这也是企业开放性的体现。同时,这对公司来说,也是一个低成本的激励方式。比如三个清洁工,按以前的管理模式,上面需要一个管理者,合伙人制度下,清洁工就可以自我激励。

   郁亮认为,现在行业也走到了下半场,也需要有转变的时候,万科从2008年以来就放弃了速度、规模的模式,走了质量效益的模式。在不以规模化衡量企业后,衡量企业的发展应从接受新事物的态度上来观察,吸收互联网思维,利用互联网工具,适应新的时代,亦意味着在城镇化进程中,真正转型为城市配套服务商。

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