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2014年房地产走势研判

2014年房地产走势研判

杨铿:楼市大趋势没有问题 在被记者问及对2014年的楼市走向看法时,全国政协委员、四川蓝光实业集团有限公司董事长杨铿认为,中国房地产大的市场趋势没有问题。某个产品、某

杨铿:楼市大趋势没有问题

     在被记者问及对2014年的楼市走向看法时,全国政协委员、四川蓝光实业集团有限公司董事长杨铿认为,中国房地产大的市场趋势没有问题。某个产品、某个区域、某个阶段出现的问题,并不代表整体市场的情况。市场产品任何时候都会出现结构性、区域性的问题,杭州出现的某些楼盘降价,并不代表其他城市也是这样。据我了解,其他省会城市的形势还是很好。三中全会强调市场化是趋势,城镇化也是大趋势,在这样的大趋势下,房地产市场大的趋势不会变。

     过去那种“一刀切”的政策可能不会有了,会根据各地不同的市场情况,制定政策。既然房地产要市场化占主导,建议把刚性产品和首次改善型产品限购放开,同时政府做好保障房。

(于春美采访整理)

张泓铭:崩盘预警并非空穴来风

     “舆论已经出现房地产崩盘的预警了,这并非空穴来风,不能忽视。”全国政协委员、上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭认为,相比去年,今年房价将会稳定下来,不会发生过热的情况,还有可能会出现微落。目前,有个别项目、个别企业、个别城市的风险快速释放,发生资金链断裂的情况,但房地产行业不会发生大规模、大面积的资金断裂,市场、行业和全国整体的风险不会快速释放。对于国家来说,目前一方面需要稳经济,另一方面需要稳金融。稳经济不会走房地产热的老路,可通过改革国企、鼓励民企,投资于技术改造、经营创新、产品创新和环保领域。此外,还可以通过稳金融来稳定房地产,保障房地产开发和购买资金的正常需要。

(李宛霖采访整理)

 

白银时代的预期不会变

■本报记者 叶青 楚贵峰 陶婷 北京报道

     年增长19.8%、总额8.6万亿元的房地产开发投资,或可成为继续看好房地产市场的数据支撑。

      2月24日,国家统计局发布的2013年国民经济和社会发展统计公告显示,2013年全年房地产开发投资86013亿元,比去年增长19.8%。其中,住宅投资58951亿元,增长19.4%;办公楼投资4652亿元,增长38.2%;商业营业用房投资11945亿元,增长28.3%。

     在以房地产开发商为主的乐观派看来,这份热情还将持续,对楼市拐点的忧心不过是市场层面的过度反应。中国房地产即将迎来的是下一个十年的“白银期”。

政策利好推动

     在很多房企及相关行业人士看来,在市场经济条件下,无论是杭州、常州等地的个别楼盘降价,还是部分房企资金链层面出现问题,都是再正常不过的市场行为。

     “前一阶段成交量的下滑主要是春节因素,短期的数据变化、成交量的萎缩,据此就说市场走低未免不够严谨。”中国房地产学会副会长陈国强在接受中国房地产报记者采访时表示,从企业角度说,如果资金趋紧,希望回笼资金快一些,把一些尾盘尽快处理掉以买新地块,都是正常的企业经营行为。

     房地产资深专家谢逸枫认为,3月召开的全国两会会释放利好消息,比如国家新型城镇化战略、相关规划以及货币政策措施,将逐渐覆盖近期的负面影响,楼市将逐渐出现复苏的信号。“我们掌握的情况是,房企在3月会集中推货,新增供应量将大增,这将显示出楼市复苏迹象,届时购房者与股民看到这种利好消息就会出手,2008~2012年的楼市情况也是这样的”。

     “看两会上政府工作报告的表态之后再评论吧。放开限购政策试试会变成啥样?中国的经济不可能在短期内改变投资占主导地位的拉动,也不会在短期内忽略房地产投资对经济的影响。”华远地产董事长任志强表示。

发展因素仍在

     香港路劲基建董事局主席单伟豹对房地产前景的看好则基于房地产开发的几个基本利好元素仍然存在。他表示,从市场的角度来看,房地产行业并没有太大变化,尽管劳动力红利逐渐在丧失,但单独二胎政策将改善人口红利,此外农村劳动力转移到城市是长期以来中国经济增长的重要动力,在区域上表现为城镇化每年增加1%,同时人均可支配收入的增速一直跑赢GDP和CPI局面也没有改变。“2014年的房地产市场会平稳向上,部分开发商重回一二线城市,也不完全是因为三四线城市市场饱和了,而是因为过去几年,它在三四线城市扩张过快,饱和是针对它自身而言,并不是整个市场。”

     中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为,“与欧洲各国相比,中国整个国家仍在蓬勃发展。城镇化进程加快,北上广等一线城市人口流动迅速。基此判断,中国房地产至少会有十年的所谓‘白银期’。”

     保利地产广东公司董事长余英更预测,“3月起飞,5~8月火爆,2014年上半年是投资买房最佳时机”。他表示,近期新拍的楼面地价基本和正在销售的房价持平,这批地王地块上所建的房子最快年底入市,到时房价一定翻番。

市场分化明显

     尽管对未来一致乐观,但市场的分化却是不可否认的事实。陈国强表示,现在城市分化太明显了,项目之间的差异化也很明显,“去年的分化主要是北上广深这样的一线城市和三线城市的分化,而近期杭州市场的变化说明,今后的分化可能主要跟当地市场的供求关系有相当大的关联性,市场供应量过大、去库存时间过长、后续的供需压力明显的城市肯定会面临调整。

     而这种分化体现在产品层面,则是结构的调整。万科北京公司总经理毛大庆表示,北京的市场没有问题,需求仍然巨大,但产品供应结构上有问题,比如高价房扎堆等,“政府的自住型商品房和共有产权房会分流相当一部分刚需,造成原来的刚需产品转型为首改产品,这会是一个市场变化趋势”。

     “从产品来说,不用担心刚需类产品,但一些大套型的高端项目销售压力会比较大。”陈国强同时指出,不仅是高端产品占比过高的房企,那些资金链过于紧张的、杠杆率过高或是布局上区域均衡性体现得不够充分的房企今年也将面临较大的压力。

风险不可忽视

     在对前景持有积极态度的同时,乐观派人士并没有减少对风险的警惕。

     谢逸枫指出,目前房地产市场的确存在一些风险,一是因地方债务的问题,导致地方政府卖地过于积极,土地市场火热。“在当前的行情之下,地王出现过多是坏事而不是好事”。第二,与经济增速下滑有关。不管是发达国家还是新兴市场国家,目前宏观经济增长均压力巨大。第三,三四线城市存在供大于求的问题。第四,与需求出现萎缩有关。“有些企业已经扛不住了,才会拿出一些房源来促销、清盘。常州一楼盘因资金紧张而借高利贷,襄阳一楼盘资金链断裂,都是因为房企自身资金实力不足,发展过快所致”。实际上地产股震荡不仅与楼市利空消息和银行停贷有关,关键是与银行自身的金融系统风险警告相关,比如银监会内部下文件给银行,要求控制风险。

     陈云峰指出,中国房地产行业前途是光明的,但道路会颇为曲折。首先,受制于国际大环境,国际金融行业的变化亦将影响中国的房地产行业,比如美国货币政策的改变,这些都是业界最为担心的。其次,一线城市和其他城市分化严重,大家都看好北上广等一线城市,认为三四线城市供过于求,这将导致万科、绿地等千亿级的企业发展愈快,而中小房企将逐步退出。另外,房地产这一大产业中的细分化产业,实际上冷热不均,“商业地产、养老地产、旅游地产等细分市场都在快速发展,但是住宅市场已达到顶峰”。

     对于城市分化问题,毛大庆认为,50个主要城市分化成两类,一类是土地透支严重,一些二三线城市土地供应过量;另一类是价格上涨空间透支太厉害,如北京、上海等一线城市,地价涨幅过大,透支了未来几年房价上涨空间。这带来的问题是居民可支配收入的增长、财富积累的速度,远远赶不上生产资料价格上涨的速度。

 

楼市将震荡下行 逐步降温

■本报记者 叶青 楚贵峰 陶婷 北京报道

     “一半是海水,一半是火焰”,或许可以用来描述近日国内不同城市房地产市场。

     2月20日,北京丰台卢沟桥西局、亦庄河西区等3块经营性用地以109.58亿元的总价成功出让,西局地块的溢价率达48%。至此,2014年北京市已有25块经营性地块成交,土地出让金近600亿元。而与此形成鲜明对比的则是杭州楼盘的降价跳水以及湖北襄阳的一项目崩盘。

    2014年的楼市究竟何去何从?相较于房企等乐观派们对房地产的美好展望,一些研究机构人士则表现出更多的悲观态度。

进入短期盘整

     2013年楼市的火爆态势不会持续到2014年,很多地产人士持这样的态度,北京年初的土地市场不过是一时的表现。“目前全国只是个别地方有降温,所以北京市场火爆的态势还会持续一段时间,估计到今年下半年,全国大部分区域降温之后,北京的土地市场也会跟着全国大势走”。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

     杨红旭认为,2013年楼市比较火爆,一二线城市需求透支,这导致2014年需求趋于平稳,其中部分城市需求将出现下滑。同时,由于2013年土地供应量较大,2014年房屋供应量也会比较大,供求关系将因此发生变化。

     至于外部环境,宏观经济乏善可陈,还会再低迷徘徊,货币政策和信贷会趋紧,对楼市是一个利空影响。“这是一个降温的过程,但还不会崩盘。震荡下行,逐步降温,这是一个短期调整的节奏”。杨红旭预测,就全国而言,大部分城市的商品住宅成交量和成交均价都会增速下滑,但不会出现绝对值的负增长,“部分三四线城市可能会出现同比下跌”。

     商业地产研究专家鲁炳全之所以认为目前整个房地产处在一个盘整期,主要基于两点:其一,现阶段是房地产调控的转型期。以市场手段对市场引导与管理,逐渐取代原来的行政调控手段。在这个转型阶段,各种走向不是特别明朗,分界也不是很清晰。所以,房地产以维持性为主。其二,消费市场也处在一个观望态度。“基于这两点,可以初步判断,至少在今年内,房地产发展属于趋缓状态,但不会出现大幅震荡”。而相比商品住宅,商业地产在这一盘整期内,所受影响的幅度要小得多。

观望情绪蔓延

     银行停贷的传言以及杭州楼盘房价大降的消息,让高策顾问公司董事长李国平对今年的中国房地产市场无法乐观。他的看法并非基于事件本身,而是来自于因此传导而来的对整体市场的信心不足,“房地产市场将会出现逆转”。

     李国平认为,在目前仍保持限购的情况下,一线城市的需求还是比较旺盛,但二三线城市由于供需矛盾已出现分化,一些城市楼市表现低迷,如宁波自从调控之后,房价从高点下来就没有上涨过;温州、鄂尔多斯等城市房地产市场早也一直萎靡不振。在李国平看来,市场需求与市场信心有很大关联。

     “中国的刚需是相对真实的需求,但并不是非买不可,还没达到没有房子活不了的地步。大家都认为房价会上涨,我不早买,以后会后悔。这种认识影响了购房情绪。此外,年轻人买房,也带有投资属性。一旦整个经济放缓,货币政策收紧,对房地产尤其对二三线城市的楼市将造成很大的影响。这些将导致大家信心不足,产生观望情绪,可买可不买的就会停止”。

     而市场的观望将出现进一步的连锁反应,银行为控制风险将收紧贷款,从而导致开发商快速应变,就像现在的杭州楼盘降价。杭州算是1.5线城市,这样的城市楼盘出现大幅度降价,房地产形势就可能发生逆转。因为这种情绪可能会蔓延到其他大城市甚至全国,最终导致整个房地产市场信心的动摇。“所以我认为,2014年房地产市场会发生较大的变动,就是头没开好。”李国平说。

未来的三种可能

     从2013年10月至今,华创地产分析师杨现领对地产板块始终保持“谨慎”态度,“房地产市场化改革预期迟迟无法兑现,基本面调整刚开始,远没到触底反弹的阶段,而资金链紧张情绪将延续”。

     杨现领认为,近期的房地产市场的“天平”已发生倾斜,“这只是一个开始。近日的降价和停贷现象可视为个别事件,但如果出现一些触发条件,系统性风险释放的可能性将显著加大”。杨现领认为,触发条件包括成交量持续大幅下跌,开发商资金链紧张大范围出现;土地市场由热变冷,房价预期恶化;影子银行违约风险的局部释放加大流动性紧张;资金成本持续上升。在利率市场化和影子银行扩张的大背景下,资产价格回落、信用违约和流动性风险三者之间的关联度明显扩大,个别风险更容易演变成系统风险,也更容易相互传染。

     杨现领进一步分析认为,房地产市场的调整不可避免,预计将出现三种可能的情况:

     第一种是“痛苦支撑型”。降价和惜贷仍局限于个别楼盘、个别市场和个别机构,真正意义上的风险释放无法完成,则资金价格依然处于高位、房地产市场小幅持续下行,房地产企业的洗牌无法快速实现,虽然这种调整的风险最小,却是一种最痛苦的调整,地产板块也难以出现趋势性机会。

     第二种是“倒逼改革型”。降价和惜贷大范围蔓延,成交量大幅持续下滑,并威胁到经济增长,“底线思维”再次启动,倒逼以限购、限贷为代表的行政干预政策实质性退出,但货币政策“稳中偏紧”的节奏不变,这种“以退为进”的策略是最可能出现的情况,在这种情况下,成交量有望触底反弹,地产板块将迎来快速、大幅的反弹。

     第三种是“不破不立型”。决策者任由房地产市场调整,流动性风险、资产价格下跌风险和违约风险“三险齐放”,在这种情况下,中国经济有可能完成一次真正意义上的“向死而生”或“清算”过程,去杠杆和去产能同步完成,资金价格趋势性下降,房地产行业洗牌完成,“剩者为王”的格局出现,则地产板块迎来趋势性机会;相反,中国经济也有可能陷入长期停滞,地产板块也无机会可言。

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